Ratgeber zur Hausfinanzierung

Hausfinanzierung und Bauzinsen

Die Finanzierung einer Immobilie ist für die meisten Menschen das größte Geschäft ihres Lebens. Daher ist es wichtig, ein für Sie gutes Unterfangen daraus zu machen und mit viel Leistungen, besonders günstig und sicher den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Worauf sollten Sie also unbedingt achten? Welche Fallstricke gibt es und wo bekomme ich die besten Raten und günstigsten Bauzinsen? Diese und viele andere Fragen werden Ihnen hier in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung beantwortet... 

Der Traum vom Eigenheim - aktuelle Bauzinsen machen die Finanzierung günstig

Die eigenen vier Wände sind der Traum vieler Menschen. Mit einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung sind zweifelsfrei viele Vorteile verbunden. Unabhängigkeit und mietfreies Wohnen sind nur zwei Stichworte, die die eigene Immobilie attraktiv machen. Den meisten Menschen fehlt allerdings das Geld, um sich eine eigene Immobilie anschaffen zu können. Häuser oder Eigentumswohnungen sind sehr teuer und können nur in den seltensten Fällen aus Eigenkapital finanziert werden. In der Regel ist zur Realisierung des Immobilienwunsches eine Baufinanzierung erforderlich. Mit einer Baufinanzierung kann die gewünschte Immobilie sofort finanziert und ganz einfach über mehrere Jahre in monatlichen Raten abgezahlt werden. Vor allem die aktuell niedrigen Bauzinsen machen eine Baufinanzierung sehr attraktiv. Die Bauzinsen sind seit Jahren auf einem historisch niedrigen Stand und die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank im Jahr 2014 lassen Baukredite immer günstiger werden.steller Preise zu vergleichen scheint auf den ersten Blick also nicht Möglich zu sein.
Die Hersteller können Ihre Wünsche und das konkrete Bauprojekt nicht vorahnen und so z.B. einen gewöhnlichen Onlineshop mit vorgefertigten Treppenliften erstellen – schade.

Aber wie genau funktioniert eigentlich eine Hausfinanzierung? Was verbirgt sich hinter dem Begriff "Baufinanzierung", den fast jeder Immobilienbesitzer kennt? Wer kann Immobilien über eine Baufinanzierung kaufen bzw. bauen? Welche Kosten kommen auf Kreditnehmer zu, wenn sie eine Baufinanzierung aufnehmen und welche Rolle spielen in diesem Zusammenhang die Bauzinsen? Wieso ist es besonders attraktiv, eine Immobilie zu finanzieren, wenn die Bauzinsen sehr niedrig sind? Kann jeder Verbraucher eine Baufinanzierung aufnehmen? Bei welchen Banken ist die Baufinanzierung besonders günstig? Diese und viele weitere Fragen stellen sich Verbraucher, wenn sie eine Immobile bauen oder kaufen wollen. Nachfolgend werden Antworten auf all diese Fragen und wertvolle Tipps für die Finanzierung der eigenen Immobilie gegeben.

Der Bauzinsen Trend zur Hausfinanzierung 2016

Haus Bauzinsen - Hypothekenzinsen

Bei einem Hauskauf oder der Finanzierung einer Immobilie kommt dem aktuellen Bauzins eine sehr große Bedeutung zu.Wie an der Börse ist auch die Bauzinsentwicklung nicht linear. Es findet ein ständiges Auf und Ab statt.Die aktuelle Situation der Bauzinsen im Trendchart können Sie rechts einsehen.Im Dezember 2015 hat die EZB weiter die besten Voraussetzungen für die Hausfinanzierung 2016 geschaffen - gute Gründe sich jetzt um eine Finanzierung zu kümmern.

Was ist eine Baufinanzierung und wo liegt der Unterschied zu einem Verbraucherkredit?

Baufinanzierung

Unter einer Baufinanzierung kann grundsätzlich die Finanzierung einer Immobilie mit Fremdkapital verstanden werden. Häufig werden Baufinanzierungen deshalb auch als Immobilienfinanzierungen bezeichnet. Diese beiden Begriffe haben die gleiche Bedeutung, egal ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen.Verbraucher, die eine Immobilie bauen oder kaufen möchten und nicht genug Eigenkapital besitzen, können bei Banken und Finanzdienstleistungsunternehmen Darlehen aufnehmen, um ihre gewünschte Immobilie zu finanzieren. Somit kann im Endeffekt jeder Kredit, der zur Finanzierung einer Immobilie aufgenommen wird, als Immobilienkredit bzw. Baufinanzierungskredit bezeichnet werden. Art, Umfang und Funktionsweise der Baufinanzierung unterscheiden sich jedoch in fast jeder Hinsicht von einer normalen Kreditfinanzierung.

Bei einem Baufinanzierungskredit handelt es sich um ein langfristiges Darlehen, welches in der Regel über 20-30 Jahre zurückgezahlt wird. Ein großer Unterschied zu normalen Verbraucherkrediten besteht auf der einen Seite in der Höhe der Finanzierungssumme und auf der anderen Seite in der Absicherung des Kredits und der monatlichen Rate. Verbraucherkredite werden häufig ohne Sicherheiten vergeben und über 4-6 Jahre mit relativ niedrigen Raten zurückgezahlt. Bei einer Baufinanzierung ist das jedoch anders. Immobilienkredite werden im Normalfall über Grundschulden abgesichert. Das bedeutet, dass die finanzierte Immobilie den Baufinanzierungskredit absichert. Auf dem Grundstück, auf dem die Immobilie errichtet wird, wird eine Grundschuld eingetragen. Diese Grundschuld ermöglicht es der Bank, bei der die Immobilie finanziert wird, das Grundstück und die Immobilie zu verkaufen, wenn Darlehensnehmer den Immobilienkredit nicht mehr zurückzahlen können.

Baufinazierung

  • Immobile finanziert mit Fremdkapital
  • Eigenkapital aufstocken durch Darlehen
  • Bauzinsen beeinflussen die kosten
  • lange Laufzeiten über 20-30 Jahren
  • durch Grundschulden abgesichert

Die Besicherung durch Grundschulden hat dabei einen großen Vorteil. Grundschulden und Hypotheken werden auch als Grundpfandrechte bezeichnet. Die Zinssätze von Krediten, die durch Grundpfandrechte (Grundschulden) abgesichert sind, sind sehr niedrig. So müssen für normale Verbraucherkredite, die nicht durch Grundschulden abgesichert sind, deutlich höhere Zinsen gezahlt werden. Die Zinssätze geben den entscheidenden Ausschlag in Bezug auf die Kosten einer Baufinanzierung.

Tilgungsraten und Zinsen

Haus Zinsen Tilgung

Die monatliche Rate eines Immobilienkredits wird als „Annuität“ bezeichnet. Die Annuität setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen und bleibt während der gesamten Zinsbindungsfrist gleich. Im Rahmen einer Baufinanzierung vereinbaren Bank und Kreditnehmer einen Zinssatz und die Höhe der Annuität. Der Zinssatz wird dabei in der Regel für 10 Jahre festgeschrieben. Das bedeutet, dass er weder von der Bank noch von Ihnen geändert werden kann. Aus diesem Grund sollten sich Verbraucher die aktuell sehr niedrigen Bauzinsen möglichst schnell sichern. Die Zinsbindungsfrist kann mit der Bank individuell vereinbart werden und auch 15, 20 oder sogar 25 Jahre betragen.

Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung hat zweifelsfrei viele Vorteile bei einem Hauskauf. Kreditnehmer investieren langfristig in ihre eigenen vier Wände und können im Alter, wenn die eigene Immobilie abgezahlt ist, mietfrei wohnen. Außerdem wird mit der Immobilie ein Vermögenswert geschaffen. Eine Immobilienfinanzierung ist eine hervorragende Möglichkeit, für das eigene Alter vorzusorgen.

Eine großer Nachteil von Baufinanzierungen ist jedoch, dass sich Kreditnehmer langfristig finanziell binden. Der eingegangene Finanzierungsvertrag ist bindend und kann, zum Beispiel bei Verlust des Arbeitsplatzes, nicht gestoppt oder storniert werden. Über die gesamte Laufzeit müssen die vereinbarten Zins- und Tilgungsraten gezahlt werden. Durch eine eigene Immobilie ist außerdem die eigene Mobilität stark eingeschränkt.

Vorteile der Hausfinanzierung

  • langfristige Investition
  • mitfrei Wohnen
  • Vermögenswert anschaffen
  • Altersvorsorge

Nachteile der Hausfinanzierung

  • langfristige Bindung
  • Mobilitätseinschränkung
  • Zinsen über die gesamte Laufzeit
  • fortlaufende finanzielle Belastung

Erfüllen Sie die Voraussetzungen zur Baufinanzierung?

Haus Finanzierung

Der Kauf oder Bau eines Hauses sollte umfangreich geplant werden. Die Finanzierung einer Immobilie wie einer Eigentumswohnung ist ein langfristiges Projekt. Nicht alle Menschen erfüllen die Voraussetzungen, um einen Immobilienkredit aufzunehmen nur weil die Bauzinsen niedrig sind.

Verbraucher, die eine Immobilie kaufen oder bauen und diese über einen Baukredit bezahlen möchten, müssen zwingend über ein regelmäßiges und ausreichendes Einkommen verfügen. Außerdem müssen sie in der Lage sein, die monatliche Annuität aufbringen zu können. Viele Banken empfehlen, dass 25 % Eigenkapital in eine Baufinanzierung eingebracht werden. Das bedeutet, dass 25 % der gesamten Bau- oder Kaufsumme durch Eigenkapital finanziert werden sollten. Bei diesem Prozentsatz handelt es sich jedoch nur um eine Empfehlung.

Generell ist es auch möglich, mit weniger Eigenkapital eine Baufinanzierung aufzunehmen. Es ist theoretisch sogar möglich eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital auf die Beine zu stellen. Weiterhin prüfen Banken die persönliche und materielle Kreditwürdigkeit von Kunden, die eine Baufinanzierung aufnehmen möchten.

Was bedeutet das im Detail?

Weitere individuelle Faktoren zur Finanzierungsgrundlage

Die Baufinanzierung eines jeden Kunden wird von völlig individuellen und persönlichen Faktoren beeinflusst. Banken prüfen diese Faktoren, bevor sie eine Kreditentscheidung treffen.

Die einzelnen Faktoren haben außerdem enormen Einfluss auf die Zinsen und somit die Gesamtkosten einer Baufinanzierung. So werden im Rahmen einer Finanzierungsanfrage für eine Baufinanzierung Alter, Geschlecht, Einkommen, finanzielle Gesamtsituation, Familiensituation und das persönliche Auftreten der Kunden berücksichtigt. Banken und Finanzdienstleistungsunternehmen prüfen in diesem Verfahren, ob Kunden finanziell (materielle Kreditwürdigkeitsprüfung) und aufgrund ihrer persönlichen Verhältnisse (persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung) in der Lage sind, den beantragten Kredit zurückzuzahlen.

Sind Sie Kreditwürdig?

Immobilienkredit prüfen

Im Rahmen der materiellen Kreditwürdigkeitsprüfung ermitteln Banken die Gesamtkosten des Immobilienwunsches. Dazu gehören in erster Linie die Bau- oder Kaufkosten. Hinzu kommen schließlich alle Baunebenkosten, zu denen Notargebühren, Grunderwerbssteuer etc. gezählt werden können. Anschließend wird, sofern vorhanden, Eigenkapital von den ermittelten Gesamtkosten abgezogen. Auf diese Weise ergibt sich für Banken und Kreditnehmer die benötigte Finanzierungssumme. Kreditnehmer können diese Finanzierungssumme auch schon im Vorfeld selbst ermitteln. Im Anschluss daran ermitteln Banken die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer. Darunter wird die Fähigkeit der Kreditnehmer, das benötigte Darlehen in monatlichen Raten abzubezahlen, verstanden. Die Annuität, also die monatlich zu zahlende Rate, wird nämlich auch als Kapitaldienst bezeichnet.

Kann ich mir eine Finanzierung wirklich leisten?

Um zu ermitteln, ob Kreditnehmer den Kapitaldienst für die geplante Baufinanzierung leisten können, wird im Rahmen der materiellen Kreditwürdigkeitsprüfung eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung durchgeführt. Von den gesamten monatlichen Einkünften, zu denen auch Kindergeld und Mieterträge gezählt werden können, werden die gesamten Ausgaben eines Monats abgezogen. Verfügt ein Ehepaar zum Beispiel über Einkünfte in Höhe von 3.500,00 EUR und hat monatliche Ausgaben in Höhe von 2800,00 EUR, so beträgt die Kapitaldienstfähigkeit 700,00 EUR. Diese Summe kann zur Tilgung des Baufinanzierungskredites verwendet werden. Eine wesentliche Voraussetzung für die Aufnahme einer Baufinanzierung ist, dass monatlich genug Geld zur Tilgung des Immobilienkredits zur Verfügung steht. Im Rahmen der materiellen Kreditprüfung wird auch die Schufa der Kunden geprüft. Negative Einträge in der Schufa deuten auf eine negative Bonität hin und führen in der Regel zur Ablehnung des Kreditantrages.

Haus mit Garten im Grünen - Hausfinanzierung

Unter die persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung fallen Dinge, wie die Familiensituation, das persönliche Erscheinungsbild, Alter und Geschlecht der Kunden. Erscheinen die persönlichen Verhältnisse der Kreditnehmer geordnet, fällt die persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung positiv aus. Kunden, die ein sehr hohes Alter erreicht haben, können nur unter bestimmten Umständen eine Baufinanzierung aufnehmen.

Alle vorgenannten Aspekte haben wesentlichen Einfluss auf die Zinssätze eines Baufinanzierungskredits. Die Zinssätze der Bauzinsen bestimmen maßgeblich die Kosten einer Immobilienfinanzierung und sind von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Auch wenn ihnen also eine Kreditwürdigkeit von einer Bank zugesprochen wird, so kann es sein, dass die Festlegung höher Bauzinsen Ihre Hausfinanzierung insgesamt teuer machen.

Anbieter Check: Interhyp Erfahrungen, ING DiBa Erfahrungen, Comdirekt Erfahrungen und Dr. Klein Erfahrungen