Anschlussfinanzierung: Ratgeber und Vergleich

Worauf Sie bei der Auschlussfinanzierung achten sollten!

Im nachfolgenden Artikel werden alle Details zur Anschlussfinanzierung erläutert und attraktive Alternativen aufgezeigt. Verbraucher, die sich rechtzeitig um die zukünftige Finanzierung ihrer Immobilie kümmern, können viel Geld sparen.

Viele Verbraucher, die eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, beobachten häufig sehr genau die Entwicklung der Zinssätze und Bauzinsen. Das hat den Hintergrund, da die meisten Baufinanzierungen mit einer Sollzinsbindung von 10 Jahren abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass die Zinsen für 10 Jahre garantiert sind und nicht geändert werden können.Ein Kreditnehmer, der sein Haus mit einem Darlehen finanziert hat, muss sich somit 10 Jahre lang keine Gedanken um den Zinssatz machen. Auch die Darlehensrate (Annuität) kann während der Sollzinsbindung nicht geändert werden. Am Ende der Zinsbindungsfrist müssen Zinsen und Darlehensrate dann allerdings neu verhandelt werden.

Kreditnehmer müssen also zu den dann gültigen Zinskonditionen eine Anschlussfinanzierung aufnehmen oder das Darlehen komplett zurückzahlen. Da sich die Zinssituation am Geld- und Kapitalmarkt schnell verändert, ist es wichtig, einen günstigen Moment für die Anschlussfinanzierung zu finden. Die Zinsen haben nämlich eine entscheidende Bedeutung für die Gesamtkosten der Finanzierung.​

Beispiel zur Bedeutung des Zinssatzes und der Sollzinsbindung

Viele Verbraucher unterschätzen die enorme Bedeutung die der Sollzinssatz auf die Gesamtkosten einer Baufinanzierung hat. Genauso bedeutend ist weiterhin auch die Sollzinsbindung, die vereinbart und im Darlehensvertrag festgeschrieben wird. Kreditnehmer sollten beim Abschluss eines Darlehensvertrages immer eine möglichst lange Sollzinsbindung vereinbaren und die Konditionen verschiedenster Banken miteinander vergleichen.

Beispiel einer Anschlussfinanzierung:

Wer beispielsweise eine Immobilie über 200.000,00 EUR zu einem Zinssatz von 2 % finanziert, muss nach 10 Jahren am Ende der Sollzinsbindung bei einer Rate von ca. 600,00 EUR noch eine Restschuld in Höhe von ca. 156.000,00 EUR tilgen. Die Zinszahlungen belaufen sich auf ca. 35.800,00 EUR.

Die gleiche Finanzierung mit einem Zinssatz von 1,80 % führt nach 10 Jahren zu einer Restschuld von ca. 151.000,00 EUR und gezahlten Zinsen in Höhe von ca. 32.000,00 EUR.

Diese beispielhafte Rechnung verdeutlicht, wie wichtig es ist, einen günstigen Zinssatz zu vereinbaren. Unterschätzt wird in diesem Zusammenhang aber häufig auch die Bedeutung der Zinsbindungsfrist. Nach Ablauf der Sollzinsbindung muss nämlich eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden. Diese Anschlussfinanzierung ist häufig sehr teuer. So kann davon ausgegangen werden, dass die Zinssituation in 10 Jahren weit über der heutigen Zinssituation liegt. Insbesondere nach der globalen Finanzmarktkrise sind die Zinsen historisch niedrig.

Die aktuelle Zinsentwicklung der Bauzinsen beeinfluss immer auch die spätere Anschlussfinanzierung.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wozu dient sie?

Als Anschlussfinanzierung wird die Aufnahme einer Folgefinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung bezeichnet. So besteht nach Ablauf der Sollzinsbindungsfrist in der Regel eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss. Im vorgenannten Beispiel besteht nach 10 Jahren bei einer Finanzierung mit einem Zinssatz von 2 % eine Restschuld in Höhe von ca. 156.000,00 EUR. Der ursprünglich mit der Finanzierungsbank geschlossene Darlehensvertrag ist zum Ende der Laufzeit beendet. Das bedeutet, dass die komplette Summe an die Finanzierungsbank zurückgezahlt werden muss.

Eine Rückzahlung des Darlehens am Ende der Zinsbindungsfrist ist jedoch nur in den seltensten Fällen möglich und üblich. Der Regelfall ist, dass Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung aufnehmen. Bei dieser Anschlussfinanzierung handelt es sich um ein komplett neues Darlehen. Der Darlehensbetrag beträgt dann allerdings nicht mehr, wie ursprünglich, 200.000,00 EUR, sondern 156.000,00 EUR.

Kreditnehmer müssen die Anschlussfinanzierung nicht bei der ursprünglichen Finanzierungsbank aufnehmen. Sie haben die Möglichkeit, verschiedene Banken zu kontaktieren und die Angebote miteinander zu vergleichen. Eine solche Vorgehensweise ist nicht nur sinnvoll, sondern auch unbedingt ratsam. Zinssatz, Darlehensrate und Sollzinsbindung müssen nämlich im Rahmen der Anschlussfinanzierung komplett neu verhandelt werden. Allerdings sollten Verbraucher nicht bis zum Ablauf der Sollzinsbindung warten, um sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung. Außerdem liegt der optimale Zeitpunkt, um sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern, schon weit vor dem Ende der Zinsbindungsfrist.

Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung

Für Kreditnehmer bieten sich grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten an, eine Anschlussfinanzierung durchzuführen. Eine Möglichkeit besteht darin, die komplette Darlehenssumme im Anschluss an das Ende der Sollzinsbindung bei einer Bank zu finanzieren. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um eine Sparkasse oder andere Bank vor Ort handeln. Auch Banken im Internet bieten sehr günstige Finanzierungen an. Die zweite Möglichkeit besteht darin, nur einen Teil des Darlehensbetrages zu finanzieren. Der zweite Teil kann durch Eigenkapital oder durch ein zinsgünstiges Bauspardarlehen abgelöst bzw. finanziert werden.

Häufig werden im Rahmen langfristiger Baufinanzierungen parallel Bausparverträge abgeschlossen. Zum Ende der Zinsbindungsfrist kann mit dem Bausparguthaben ein Teil der Restschuld zurückgezahlt werden. Ein weiterer Teil kann dann einfach und bequem über ein sehr günstiges Darlehen bei der Bausparkasse finanziert werden. In einem solchen Fall müssen vom Kreditnehmer zwar zwei Raten gezahlt werden. Die Zinsbelastung ist dann aber insgesamt deutlich niedriger.

Beispiel mit einem Bausparvertrag:

So beträgt im oben genannten Beispiel die Restschuld des Darlehens ca. 156.000,00 EUR. Kann nun ein Teilbetrag von beispielsweise 25.000,00 EUR durch Bausparguthaben und ein weiterer Teilbetrag von 25.000,00 EUR durch ein Bauspardarlehen getilgt werden, verbleibt nur noch ein Betrag in Höhe von 106.000,00 EUR, der über ein klassisches Bankdarlehen finanziert werden muss.

Wird der gesamte Betrag in Höhe von 156.000,00 EUR für weitere 10 Jahre zu 4 % von einer Bank finanziert, kostet das die Kreditnehmer ca. 55.000,00 EUR an Zinsen.

Für einen Darlehensbetrag von 106.000,00 EUR müssen Darlehensnehmer dagegen im gleichen Zeitraum nur 37.000,00 EUR Zinsen zahlen. Die Zinszahlungen für ein Bauspardarlehen mit einem sehr günstigen Zinssatz von beispielsweise 1,50 % betragen ca. 3.000,00 EUR.

Fazit: Somit ergibt sich auf diese Weise eine Gesamtersparnis von ca. 15.000,00 EUR für 10 Jahre.

Eine weitere Möglichkeit der Anschlussfinanzierung besteht durch den Abschluss eines sogenannten Forward-Darlehens. Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das schon heute für einen Zeitpunkt in der Zukunft abgeschlossen wird. Darlehensnehmer stehen nämlich häufig vor dem Problem, dass die Zinsen wenige Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist günstig sind. Sie können allerdings nicht von den günstigen Zinssätzen profitieren, da die Sollzinsbindung erst in der Zukunft ausläuft und dann auch erst eine Anschlussfinanzierung möglich ist. Ein Beispiel verdeutlicht die Problematik sehr anschaulich:

Beispiel: Zinssatz Unterschiede bei einer Anschlussfinanzierung:

Kreditnehmer A hat ein Darlehen mit einer Sollzinsbindung von 10 Jahren aufgenommen. Der Zinssatz beträgt 2,00 % und ist sehr attraktiv. Zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist steigen die Zinsen jedoch langsam an, sodass der Zinssatz am Geld- und Kapitalmarkt für vergleichbare Finanzierungen 2,50 % beträgt. Zum Ablauf der Zinsbindungsfrist in zwei Jahren beträgt der Marktzins schließlich 3,50 %. In diesem Fall kosten den Kreditnehmer zwei Jahre sehr viel Geld.

Hätte er zu 2,50 % finanzieren können, würden bei einer Darlehenssumme von 156.000,00 EUR Zinsen in Höhe von ca. 35.000,00 EUR anfallen.Für eine Anschlussfinanzierung zu einem Zinssatz von 3,50 % betragen die Zinsen jedoch 48.500,00 EUR. Der Darlehensnehmer trägt Mehrkosten in Höhe von ca. 13.500,00 EUR, weil er bis zum Ablauf der Sollzinsbindung in zwei Jahren warten muss.

Genau an dieser Stelle kommt jedoch das Forward-Darlehen ins Spiel. Mit einem Forward-Darlehen können sich Verbraucher den aktuellen Zinssatz für den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sichern.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Die Informationen zum Forward-Darlehn entnehmen Sie bitte unseren speziellen Ratgeber auf der hier verlinkten Seite. Da ein Forward-Darlehn aber sehr oft genutzt wird, sollten sie sich unbedingt über diese Alternative informieren, falls Sie davon noch nicht gehört haben. 

>> Wie funktioniert ein Forward-Darlehn?

Forward-Darlehen oder Anschlussfinanzierung abschließen?

Es kann nicht pauschal gesagt werden, wann sich ein Forward-Darlehen oder eine Anschlussfinanzierung lohnt. Die Entscheidung hängt von der Zinssituation und auch von der persönlichen Meinung und Situation der Darlehensnehmer ab. Entscheidend ist jedoch, bei beiden Varianten alle Angebote und Optionen sehr gut miteinander zu vergleichen.

Schon eine Reduzierung von einem Zehntel beim Zinssatz kann über eine Laufzeit von 10 Jahren eine sehr große Ersparnis einbringen. Bei einem Vergleich zeigt sich sehr oft, dass die Hausbanken nicht die günstigsten Angebote haben. Verbraucher sollten daher unbedingt die Möglichkeit nutzen, im Internet verschiedene Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierungen miteinander zu vergleichen.

Die Anschlussfinanzierung online vergleichen

Bei Dr. Klein können Sie sich online ein kostenlosen Vergleich für eine Anschlussfinanzierung ausgeben lassen. Der Anbieter vergleicht für Sie aus mehreren hundert Angeboten die Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehns. Sie erhalten kostenlos beste Ergebnisse und können damit die Angaben Ihrer Hausbank vergleichen oder das günstige Angebot direkt wählen. In jedem Fall macht es Sinn sich passende Angebote von verschiedenen Firmen im Vergleich anzusehen, damit Sie sicher sein können, die besten Konditionen für Ihr Anschluss Vorhaben zu erhalten.